香港居屋中签后多久要选楼？

房委会会按搅珠次序分批通知申请人，并在通知书中列明选楼时段。号码越前越早被安排，号码靠后的可能在选楼期后半段才收到通知。实际时间以房委会发出的选楼通知书为准。

居屋首 5 年真的完全不能卖吗？

不是完全不能卖，而是限制「卖给谁、卖多少钱」。由首次转让契据起计首 5 年内，业主须在居屋第二市场、以不高于原购入价售予房委会提名的人，免补价。

居屋第 6 年可以自由在公开市场卖吗？

不可以。第 6 至第 10 年仍只可在居屋第二市场、按业主自行议定价格售予房委会提名人，免补价。要到第 10 年之后，才可选择缴付补价后在公开市场出售或出租。

补地价什么时候补最划算？

取决于你的用途而非市场预测。长期自住不必急着补；要出租或公开市场出售才需要补价。补价金额按补价当日市值乘以原有折扣比例计算，建议先算清租金回报或售价差额能否覆盖，再决定。

居屋第二市场除了绿表，白表可以买吗？

可以，但分情况。居屋第二市场主要买家为绿表申请者及「白居二」中签者；至于绿表置居计划（GSH）单位，在首次转让满 5 年后，白表申请者亦可成为合资格买家。具体以房委会公布为准。

2026香港居屋选楼转售全攻略｜搅珠次序+楼价折扣+补地价+二手白表+5年禁售

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🏠 抽中居屋，恭喜你拿到入场券。但真正的关卡，其实在后面那几天——号码排到几百号开外、心仪屋苑只剩低层、补地价到底几时补、5 年禁售期怎么算……每一个都能让新手当场懵圈😵

这篇不重复讲申请资格（那是另一篇文章的事），只聚焦你真正会卡住的环节：搅珠次序、选楼现场、折扣率、5 年禁售期、补地价、居屋第二市场。政策事实对照香港房屋委员会及房屋署的公开口径，实操部分会明确标注「实操建议，非官方政策」👉

👉 一句话看懂：居屋的「便宜」不是白送的，是用 5 到 10 年的转售限制换来的。搞清楚这条时间线，你才知道自己到底赚了多少。

📋 一、先分清位置：这篇讲「选楼到转售」，不讲申请资格

很多新来港家庭一搜「居屋」，出来的全是白表绿表资格、入息限额、申请费。那些确实重要，但申请只是第一关。真正让人花冤枉钱、甚至放弃单位的，往往是中签之后的操作环节🧐

本文覆盖的范围，用一张表说清楚👇

环节	本文是否覆盖	说明
白表／绿表资格、入息资产限额	❌ 不覆盖	属申请阶段，见本站居屋申请入门文章
申请费、递交时间	❌ 不覆盖	同上
搅珠次序、选楼排序	✅ 覆盖	决定你能不能挑到心仪屋苑
选楼现场流程、要带什么	✅ 覆盖	半天定生死
折扣率、楼价怎么定	✅ 覆盖	同一屋苑不同价的原因
5 年禁售期、转售限制	✅ 覆盖	首 5 年 / 6-10 年 / 10 年后三档
补地价时机与算法	✅ 覆盖	几时补最划算
居屋第二市场买家	✅ 覆盖	绿表、白居二、白表

📌 提醒一句：居屋政策几乎每年都会微调，本文资料核对至 2026-09，具体条文、金额与日期一切以房委会及房屋署最新公布为准⚠️

🎲 二、搅珠次序与选楼现场：半天定生死

香港居屋搅珠次序与选楼流程信息图 — 居屋选楼核心流程：搅珠定次序 → 按次序叫号 → 现场挑单位 → 签临约交订金。

居屋不是先到先得，是先搅珠、后按次序选楼。房委会为每一份有效申请编配一个搅珠号码，号码越前，越早被叫去选楼🎯

很多人以为「抽中」就等于「有楼」，其实不是。真实情况是这样的👇

搅珠决定的是「次序」，不是「有没有」：同一批申请者按号码先后排队选楼，排到你的时候还剩什么单位，你才能挑什么。
配额分组：白表与绿表各有独立配额，两组分别排队，不会互相抢位。
家有长者／初生婴儿等优先组别：符合特定条件的家庭会被编入优先次序组别，在同一批申请中排得更前。
号码靠后不代表没戏：每年都有中签者因按揭批不出、家庭计划变动、嫌屋苑太远而放弃，放弃的单位会顺延给下一批号码。

👉 过来人提醒：号码公布后不要只看「第几号」，要看同组别前面还有多少人。同一个号码放在白表组和绿表组，含金量完全不同。

🏢 选楼当天，实际流程是这样走的

报到与核对身份：带齐通知书、身份证明文件、所需财务证明。
看当日可供拣选单位名单：包括屋苑、座数、楼层、单位、面积、售价。
叫号进场：按你的选楼次序叫号，通常同时段有多组人在场。
现场决定并签临时买卖合约：挑定单位后即场办理，交订金（俗称「细订」）。
后续办理按揭与正式买卖合约：在指定期限内完成按揭申请及签署正式合约。

💸 真实办事成本（不止官方收费）：官方会写明申请费、订金比例，但没人告诉你现场的实际消耗👇

决策时间极短：热门时段同一批人轮流挑，留给你思考的时间常常只有几分钟，号码靠后时更明显（实操建议，非官方政策）。
交通与请假成本：选楼地点集中在指定销售处，跨区往返加排队等候，半天到一整天是常态，建议直接请假。
订金与首期的资金调度：从签临时合约到付首期、办按揭，中间时间并不宽裕，钱必须提前准备好，不能等选完才去凑。
事前功课比现场便宜：现场再研究屋苑、楼层、朝向，等于用最贵的几分钟做最重的决定。

🏙️ 香港本地实操：选楼次序公布后，房委会一般会分批寄出／发放选楼通知书，按次序安排选楼时段。号码较后的申请人，往往在选楼期后半段才会被通知，所以「还没收到通知」不等于「落空」（实操建议，非官方政策，实际安排以房委会通知为准）。

👉 ⚠️ 划重点：选楼前一晚，就要把心水单位排好 A／B／C 三个方案，并写清每个方案的可接受楼层范围。现场只做「确认」，不做「研究」。

💰 三、折扣率怎么算：同一个屋苑，为什么有人便宜几十万

居屋售价不是市价，而是按市值打一个折扣。这个折扣率是整件事的核心，因为它同时决定三件事：你买入多便宜、将来补地价补多少、转售能赚多少🧮

用一张表看清折扣率的「双刃」属性👇

项目	折扣率高（便宜）	折扣率低（贵一点）
买入成本	低，首期压力小	高，首期压力大
补地价金额	高（补价按折扣比例计算）	低
公开市场转售净值	需先补一大笔价	补价压力相对小
自住用途	非常划算	仍然比私楼便宜
短期转手	受禁售期限制，急不来	同受禁售期限制

👉 说人话：折扣越大，你越像「借了政府的钱买房」。自住十年以上，折扣越大越划算；如果你打算 5-10 年内换楼或套现，折扣率就不是越大越好，要一起算补地价那笔账。

📊 白表配额方面，房屋局资料显示，由「白表居屋第二市场计划 2024」起配额大幅增加 1,500 个至 6,000 个，反映资助房屋流转的政策方向（资料来源：房屋局《香港便览》房屋篇）。

📊 四、屋苑怎么挑：过来人的 5 维打分表

香港居屋屋苑选择与通勤校网场景插图 — 挑居屋屋苑别只看价钱：通勤、校网、生活配套与楼龄座向，建议实地走一次。

同一批居屋，不同屋苑的居住体验可以差很远。别只看「新」和「便宜」，用下面 5 个维度各打 1-5 分，加起来再比较👇

维度	要问自己的问题	权重建议
通勤	到上班地点要多久？转几次车？	★★★★★
生活配套	街市、超市、诊所、商场步行可达吗？	★★★★
校网	有没有适龄子女？所属校网是否满意？	有子女则 ★★★★★
楼龄与座向	楼龄、采光、朝向、噪音（近马路／近铁路）	★★★★
社区成熟度	新邨配套未齐，旧邨设施成熟但单位较旧	★★★

🏫 香港本地化提醒：香港小学派位按「校网」划分，热门校网（如 11、12、34、41 网）周边的屋苑长期需求较旺。如果你有学龄子女，校网这一项的权重应该直接拉满，因为它影响的不是房价，是孩子未来六年的上学路线（实操建议，非官方政策）。

🚇 另外，香港的「通勤体感」和地图距离不是一回事。同样是 3 公里，有港铁站和只有巴士小巴，日常感受差一个量级。建议选楼前实地走一次：从屋苑门口走到最近港铁站／巴士站，用手机计时，比看任何图都准。

🔁 五、5 年禁售期与转售限制：三档时间线别搞错

这是居屋最容易被误解的一段。很多人以为「5 年后就可以自由卖」，其实要分三档看。按房委会公开的转让限制👇

时间（由首次转让契据起计）	可以做什么	是否需要补价
首 5 年	在居屋第二市场，以不高于原购入价售予房委会提名人	免补价
第 6 至第 10 年	在居屋第二市场，按业主自行议定价格售予房委会提名人	免补价
第 10 年之后	① 居屋第二市场免补价出售；② 缴付补价后在公开市场出售或出租	视乎选择

📌 资料来源：香港房屋委员会及房屋署「居屋一般销售资料」— 转让限制章节（hkha.gov.hk）。

👉 👉 关键差异在「卖给谁」：首 10 年你只能在居屋第二市场卖，买家是房委会提名的合资格人士，不是随便谁都能接。第 10 年之后，才真正打开公开市场的大门——前提是先补地价。

🆕 政策变动提醒：政府新闻公报显示，2026 年 6 月房委会公布两项活化资助出售房屋的新安排，其中包括让持有资助出售单位满 10 年或以上的业主，在缴付出租许可费后，可把未补价单位出租给符合居屋白表资格的人士。这改变了「未补价单位一律不能出租」的旧认知，值得留意后续细则（资料来源：香港特区政府新闻公报，2026 年 6 月 18 日）。资料截至 2026-09，一切以官方最新公布为准。

🧮 六、补地价与居屋第二市场：几时补、谁能买

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补地价＝把你当年享受的折扣「还给政府」，换取在公开市场自由出售或出租的权利。补价金额一般按补价当日的市值乘以原有折扣比例计算，所以时机比金额更重要⏰

三种常见情形怎么选👇

打算长住自住 → 不用急着补：只要不出售、不出租，未补价完全不影响你住，省下的现金可以留着做其他事。
想出租赚租金 → 先算清楚再决定：补价是一次性大额支出，要先估算租金回报能否覆盖这笔钱。2026 年 6 月的新安排提供了「缴出租许可费后出租」的另一条路，值得比较。
想卖楼套现 → 通常是补价时机：只有在公开市场出售，才可能实现较高价格，此时补价是必经步骤。

🧾 真实办事成本：补地价申请本身有流程要走，包括向房屋署递交申请、由署方评估市值、发出补价通知书，再到缴款。整个过程不是几天能完成的，而且与买家议价、签临时合约的时间线会互相卡住。如果你打算「先谈好买家再补价」，务必预留足够时间，并把补价通知书作为交易条件写清楚（实操建议，非官方政策）。

🏷️ 谁可以买你的楼：居屋第二市场买家三类

买家类别	身份说明	适用情况
绿表申请者	公屋租户、经核实合资格人士等	一般居屋第二市场均可
白居二（白表居屋第二市场计划）中签者	非公屋住户，经计划取得购买资格	需先中签，名额有限
白表申请者	符合居屋白表资格人士	绿表置居计划（GSH）单位在首次转让满 5 年后

📌 资料来源：香港房屋委员会及房屋署「居屋第二市场」— 出售单位章节（housingauthority.gov.hk）。

📎 补充一句：按房委会公开说明，已出售单位的原业主及其配偶，不可再参加房委会管理的任何资助房屋计划（包括公屋、居屋、绿置居等）。换句话说，卖掉居屋是一次性的选择，卖出后基本回不去这个体系，想清楚再按「卖」⚠️

💡 实操建议（非官方政策）：想在居屋第二市场卖得好价钱，关键在于「单位状态＋文件齐备度」。同一屋苑同户型，有装修、有家电、能即时交楼的单位，议价空间明显更大。另外，居屋第二市场买家多为自住客，他们对「能不能马上入住」比「装修风格」更敏感。

⚠️ 七、新手高频踩坑 TOP3

下面三条，是新手真实会犯、但官方文件不会提醒你的错👇

把「中签」当成「有楼」，没提前做选楼功课。结果现场只剩偏远屋苑或低层单位，仓促之下要么硬吞，要么放弃。
✅ 正确做法：中签后立刻列出心水屋苑与可接受楼层，排出 A／B／C 方案，并预先算好每个方案的首期与月供。
以为「满 5 年就能自由卖」，忽略 6-10 年仍受第二市场限制。有人第 6 年就按公开市场价跟买家谈，结果发现根本不能这样卖。
✅ 正确做法：记住三档时间线——首 5 年原价、第 6-10 年第二市场自行议价、第 10 年后才可补价上公开市场。
补地价与交易时间线没有对齐，导致交易卡死或违约。补价申请、市值评估、发出通知书都需要时间，若与买家议价、签临约的时间表冲突，很容易两头不到岸。
✅ 正确做法：把补价作为交易的前置条件写进合约，预留充足时间，或先取得补价通知书再对外报价。

⏰ 八、选楼到收楼时间线（新来港家庭版）

把整件事拉成一条时间线，你会看得更清楚👇

阶段	你要做的事	最容易出错的点
搅珠结果公布	确认组别与次序，判断前面还有多少人	只看号码不看组别
收到选楼通知	准备文件、财务证明，做屋苑功课	临时才发现资金未到位
选楼当日	按次序挑单位、签临时合约、交订金	现场才研究，决策时间不足
按揭申请期	向银行申请按揭，准备入息证明	未预留审批时间
签署正式合约	按指定期限完成，缴付余下首期	资金调度失误
收楼与入伙	验收单位、办水电煤、安排装修搬屋	忽略验收细节

📌 政策变动提醒（再说一次，因为它真的会变）：居屋的折扣率、禁售期安排、第二市场买家范围、补价计算方式，都属于会随政策调整的项目。本文资料核对至 2026-09，在你实际选楼或转售前，请务必以房委会及房屋署最新公布为准⚠️

👉 🎯 最后一句话总结：居屋的价值不在「买到便宜」，而在「用对时间线」。搞懂搅珠次序、选楼流程、折扣率、三档禁售期、补地价时机和第二市场买家，你就已经跑赢大部分同批申请人。

❓ 常见问题FAQ

❓ 香港居屋中签后多久要选楼？
💡 房委会会按搅珠次序分批通知申请人，并在通知书中列明选楼时段。号码越前越早被安排，号码靠后的可能在选楼期后半段才收到通知。实际时间以房委会发出的选楼通知书为准。
❓ 居屋首 5 年真的完全不能卖吗？
💡 不是完全不能卖，而是限制「卖给谁、卖多少钱」。由首次转让契据起计首 5 年内，业主须在居屋第二市场、以不高于原购入价售予房委会提名的人，免补价。
❓ 居屋第 6 年可以自由在公开市场卖吗？
💡 不可以。第 6 至第 10 年仍只可在居屋第二市场、按业主自行议定价格售予房委会提名人，免补价。要到第 10 年之后，才可选择缴付补价后在公开市场出售或出租。
❓ 补地价什么时候补最划算？
💡 取决于你的用途而非市场预测。长期自住不必急着补；要出租或公开市场出售才需要补价。补价金额按补价当日市值乘以原有折扣比例计算，建议先算清租金回报或售价差额能否覆盖，再决定。
❓ 居屋第二市场除了绿表，白表可以买吗？
💡 可以，但分情况。居屋第二市场主要买家为绿表申请者及「白居二」中签者；至于绿表置居计划（GSH）单位，在首次转让满 5 年后，白表申请者亦可成为合资格买家。具体以房委会公布为准。