💰 想在香港有个自己的窝，但私楼价格高不可攀？那「居屋」绝对是大多数新来港家庭绕不开的一条路 🏠。这篇把居屋是什么、绿表白表怎么分、入息资产限额、申请费、搅珠选楼、买到后能不能卖、补价怎么算一次讲透，全部数据对齐香港房委会 2026 年最新安排，建议先收藏再慢慢看 👇
📋 一、居屋是什么？和公屋、绿置居、私楼有啥不一样
居屋全称「居者有其屋计划」（Home Ownership Scheme，HOS），是房委会以低于市值的折扣价卖给合资格市民的资助出售房屋 ✅。说人话就是：政府帮你把房价「打了折」，让普通收入家庭也能上车。
很多新朋友一上来就被几个名词绕晕，先帮你分清楚 👇
- 🏘️ 公屋：租的，不是买的，交月租，产权归房委会（详见公屋申请全攻略）。
- 🏠 居屋（HOS）：本篇主角，折扣买新楼，绿表白表都能申请。
- 🟢 绿置居（GSH）：也是买，但主要卖给公屋住户、折扣更深，买了要交回公屋（对比看绿表置居计划攻略）。
- 🏢 私楼：开发商卖的商品房，价格随市场，没资格限制（非永久居民买还有额外印花税，见买房全攻略）。
划重点📌：居屋是「限量+抽签」发售，不是有钱就能买，要先过资格审、再靠搅珠运气、最后按次序选楼，所以搞懂规则、备齐材料、卡准时间特别重要。
🏠 二、绿表 vs 白表：你到底该用哪张表
居屋申请分绿表和白表两条队，配额是 50:50（一边没用完会拨给另一边）。搞清楚自己站哪条队，是第一步 🧭。
🟩 绿表（已经在公营房屋体系里的人），主要包括：
- 房委会公屋住户、房协甲类出租屋邨住户；
- 持有效《绿表资格证明书》的人（已通过公屋资格审查的申请者、受清拆/市建影响人士等）；
- 「长者租金津贴计划」受惠者。
绿表最大的好处是不用做入息和资产审查（但要符合「富户政策」），而且买居屋后要把原来的公屋交回 🔑。
⬜ 白表（在外面租房/住私楼的人），主要包括：
- 私营房屋住户；
- 公屋、出租屋邨或资助房屋住户的家庭成员（注意是成员不是户主）；
- 通过「租置计划」买了单位不足 10 年的业主（无入息资产限制，但有物业拥有权限制）。
白表必须过入息和资产审查，这也是大多数新来港家庭走的通道，下面重点讲 👇。
💰 三、白表入息与资产限额（2026 最新，卡死很多人）
白表家庭最关心「我到底够不够格」，房委会 2026 年沿用的限额如下，数字一定要对着算 ⚠️：
| 家庭人数 | 家庭每月总入息上限 | 家庭总资产净值上限 |
|---|---|---|
| 1 人（单身） | 港币 30,000 元 | 港币 615,000 元 |
| 2 人或以上（家庭） | 港币 60,000 元 | 港币 1,230,000 元 |
📌 过来人提醒，几个特别容易算错的点：
- 算入息时，强制性强积金（MPF）供款可以先扣掉——按法定 5%、且以港币 1,500 元为上限（取较低者）；自愿性额外供款不能扣。MPF 怎么扣可以看强积金全解析。
- 看的是「家庭」总入息和总资产，申请表上所有成员都要合并算，不是只看主申请人一个人。
- 资产净值 = 存款、股票、基金、房产净值等全部加总，负债可按规则抵扣，别只算活期存款。
- 入息和资产是两条线都要同时满足，超一条都不行。
💡 说人话：单身月入不超过 3 万、手里资产不超过 61.5 万；两口之家月入不超过 6 万、资产不超过 123 万，才在白表门槛内。收入太高反而买不了，这就是资助房屋的「夹心层」逻辑。
📑 四、申请资格详细拆解：这些硬性条件别踩雷
除了入息资产，还有几条通用硬条件，新来港家庭尤其要看清楚 👇
- 🚫 物业拥有权限制：申请人及配偶在申请截止到签临时买卖合约期间，不能在香港拥有任何住宅物业（包括签了临时买卖合约的），否则直接取消资格。
- 👨👩👧 家庭组合要求：家庭申请的成员关系、年龄要符合规定；单身人士走「一人申请者」类别。
- 🪪 身份与在港身份：申请和后续手续都要用到香港身份证，还没办的先看新来港身份证办理流程；居屋本身不要求永居，但部分家庭组合和审查会看在港居住情况，永居身份的区别可参考永居申请攻略。
- 📄 真确性：提交虚假陈述属于刑事罪行，房委会还可能实地探访，材料务必真实，别信「包过」「内部名额」那套 ⚠️。
⭐ 五、家有长者 / 家有初生 / 青年计划：这样能提高中签选楼机会
居屋 2025 专门拿出约四成新单位（2,800 伙）给两类优先家庭，还有额外抽签号码机制，符合条件一定记得勾 ✅。
- 👵 家有长者优先选楼计划：二人或以上核心家庭，截止日（2026/5/20）该名长者年满 60 岁，且至少一名长者成为业主，承诺同住。
- 👶 家有初生优先选楼计划：有 2023/10/25 或之后出生、截止时 3 岁或以下子女，或家庭成员已怀孕满 16 周（预产期 2026/11/4 前，要有医生证明）。
- 🧑 青年计划（居屋）：40 岁以下白表青年家庭或一人申请者，可多获一个抽签号码（不能和上面两类优先同时参加）。
- 🔁 连续两次落空：连续申请了「居屋 2023」和「居屋 2024」都没买到的同一申请人，也多一个抽签号码。
💡 优先家庭会同时拿到「类别次序」和「基本次序」两个选楼排序，相当于多一次机会，符合就别浪费。
💵 六、申请费用 + 居屋 2025 五大项目与配额
2026 年 4 月接受申请的「居屋 2025」共推售 6,926 个新建单位，预计 2027–2028 年落成，五个发展项目分布如下 🏗️：
| 发展项目 | 出售单位 | 长者/初生优先配额 | 一人申请者配额 |
|---|---|---|---|
| 启阳苑 | 1,090 | 441 | 110 |
| 汇熙苑 | 820 | 332 | 83 |
| 影辉苑 | 1,408 | 569 | 142 |
| 朗风苑 | 1,730 | 699 | 175 |
| 裕丰苑 | 1,878 | 759 | 190 |
| 总数 | 6,926 | 2,800 | 700 |
💳 申请费（无论中没中都不退，要想清楚再交）：
- 只申请「居屋 2025」（绿表或白表）：港币 350 元；
- 白表同时申请「居屋 2025」+「白居二 2025」：港币 650 元；
- 只申请「白居二 2025」：港币 300 元；
- 绿表同时申请「居屋 2025」+「绿置居 2025」：共 350 元。
缴费一般用划线支票或银行本票，抬头写「香港房屋委员会」，背面写上身份证号和电话。缴费要走银行账户，刚来还没开户的看香港银行开户攻略。
⏰ 七、从申请到收楼：完整时间线走一遍
- 1️⃣ 递交申请：居屋 2025 于 2026/4/30 起同步接受申请，为期约三周（5/20 截止），可网上递交或交表格。
- 2️⃣ 搅珠：截止后由电脑随机搅珠，决定每个人的选楼先后次序，纯随机、没有「排队先到先得」这回事 🎰。
- 3️⃣ 资格审核：房委会按搅珠次序分批要求提交入息、资产、身份等证明文件做详细审查。
- 4️⃣ 寄出选楼通知书：审核通过、轮到你时会通知具体选楼日期和地点。
- 5️⃣ 现场选楼签买卖协议：到场在剩余单位里挑，选定后付定金、签买卖协议；撤销协议房委会会保留相当于售价 5% 的款额 💸。
- 6️⃣ 等待落成、签转让契、收楼：居屋 2025 单位预计 2027–2028 年落成，入伙后就要开始安排水电煤开户这些事啦 🔌。
🧮 八、选楼次序和搅珠到底怎么排
很多人以为「越早交表越靠前」，❌ 错。所有家庭和一人申请都由电脑按搅珠结果随机排一个基本次序；优先家庭再多一个类别次序。大原则是 👇
- 受已公布公屋清拆计划影响的家庭/一人申请者最优先；
- 然后绿表、白表家庭按配额和优先类别排；选楼时通常每两位依次为一位绿表、一位白表；
- 白表里顺序是：家有长者/初生核心家庭 → 其他核心家庭 → 非核心家庭；
- 一人申请者在预留的 700 个配额内排序。
⚠️ 选楼通知书要提前寄出，等你到场时心仪单位可能已被选走，所以最好提前列好「心仪+备选」清单，别现场纠结。
🔑 九、买到之后能卖吗？转售限制与补价怎么算
居屋是资助房屋，不是买了就能随便上市套现，转让限制一定要心里有数 📜（以居屋 2025 全新苑为例）：
- 📅 首 5 年：只能在「居屋第二市场」（免补价）按原来买价卖给房委会提名的人，不能在公开市场卖。
- 📅 第 6–10 年：可在第二市场自议价格出售，仍免补价，但不能上公开市场。
- 📅 满 10 年后：既可在第二市场自议价出售，也可以向房委会补价后在公开市场自由出售或出租。
🧾 补价怎么算：补价 = 单位「当前无转让限制市值」×（最初市值与原来买价的差额百分比）。说人话就是：当年政府给你打的折，要用现在的市值「折现补回来」，房价涨了补价也会跟着涨，具体金额以转让契据和房委会评定为准。重售单位（如启欣苑等较旧苑）限制年限略有不同（部分为 15 年），买哪类要看清对应条款。
另外提一句「白居二」：它是让合资格白表人士在第二市场买二手、未补价的居屋/租置单位，相当于「二手居屋入场券」，和直接买新居屋是两条通道，可以按需同时申请。
⚠️ 十、新来港家庭申请避坑提醒（实操建议，非官方政策）
- 📆 居屋是周期性发售、错过等下一期：不是随时能申请，一定盯紧房委会公告的开放和截止日期，建议设日历提醒。
- 🧾 入息资产证明提前备：薪金证明、银行月结单、MPF 记录、证券账户都要，住址证明怎么开看住址证明攻略。
- 🧮 别只看楼价，还要算供款和生活成本：居屋虽然打折，但供楼、管理费、装修、日常开支一样不少，租房还是买居屋更适合你，可以对照租房全攻略和公屋租金趋势一起评估。
- 👪 优先计划能勾就勾：家有长者/初生、青年、连续落空的额外号码都是免费提升机会。
- 🚫 远离「代抽、包中、内部转让」骗局：搅珠全程电脑随机、房委会决定为最终依据，任何声称能操作结果的都是骗子。
❓ 常见问题 FAQ
❓ Q1：非永久居民、刚拿香港身份能申请居屋吗？
💡 A：居屋申请本身不要求一定是永久居民，但要符合房委会就家庭组合、在港居住及申请身份等公布的详细资格，且所有成员都要如实申报。稳妥做法是先办好香港身份证、备齐在港收入和住址证明，再对照当期申请须知确认。
❓ Q2：白表月入刚好 30,000（单身）能过吗？MPF 怎么扣？
💡 A：单身入息上限是 30,000 元，强制性 MPF 供款可在计算时扣除（法定 5%、以 1,500 元为上限取较低者）。也就是税前工资减去可扣的强制性供款后不超过上限即可，自愿供款不能扣。
❓ Q3：申请费交了但最后没抽到，钱退吗？
💡 A：不退。无论申请结果如何，申请费在任何情况下都不退还、也不能转让给下一期，所以要确认自己符合资格再交表。
❓ Q4：绿表和白表可以同时申请吗？
💡 A：一个人不能同时是绿表和白表申请人。绿表可同时申请居屋和绿置居（共 350 元）；白表可同时申请居屋和白居二（共 650 元），具体组合以当期申请表为准。
❓ Q5：居屋买满几年才能在公开市场卖？
💡 A：以全新苑为例，首 5 年只能第二市场原价售、第 6–10 年第二市场自议价、满 10 年补价后才可在公开市场出售或出租。补价按当前市值乘以原折扣比例计算，买的若是重售较旧苑，限制年限可能为 15 年。
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