香港买楼的地产代理佣金是不是法定 1%？

不是。地产代理监管局明确表示，《地产代理条例》及其附属法例并没有就地产代理收取的佣金数额或比率作出订明，而是视乎双方协议；执业通告更要求代理公司自行作商业决定或与客户个别协商，不得跟随行业惯常或标准佣金率。市场惯例是买卖双方各自支付成交价的 1%，属商业惯例而非法律规定，可以议价。

香港买楼律师费大概多少钱？

《律师（一般）事务费规则》附表 2 第 1 段就买卖协议订明法定事务费为$800 至 $3,000（按代价分级），第 2 段就再转让及各类解除为 $1,100 至 $1,800，且已包括土地注册处、公司注册处及高等法院登记处的注册收费。但《法律执业者条例》第 56 条允许律师与当事人另订书面协议，所以法定表只是基准。市场实收参考（实操建议，非官方政策）：二手楼常见约 $5,000 至 $10,000，一手新楼买方约 $3,000 至 $6,000。

减佣金只要代理口头答应就可以吗？

不可以。地产代理监管局记录过这类争议个案：买家要求把佣金由 1% 减至 0.5%，代理口头答应并说不用改协议，最终引发争议。协议写什么就是什么。正确做法是要求代理书面修订地产代理协议上的佣金率与金额，双方签署并各留一份。

600 万的楼，楼价以外还要准备多少钱？

以买方自付 1% 佣金、做按揭为例，楼价以外的主要现金支出包括：佣金约 $60,000、律师费约 $5,000 至 $10,000、从价印花税约 $135,000、土地注册处注册费约 $980、查册费 $10 至 $25，另加按揭保费、火险与入伙按金。整体额外成本常见约为楼价的 3% 至 6%（实操建议，非官方政策）。

买楼的费用里哪些是绝对不能议价的？

从价印花税、土地注册处注册费与查册费都是法定收费，不能议价；按揭保费由香港按证保险公司按成数、年期与贷款额厘定，也不能议价。可以议价的是：楼价、地产代理佣金、律师费，以及部分银行手续费与估价费。印花税只能通过合法途径影响，例如 400 万元或以内物业只需 $100。

2026香港买房佣金与律师费全攻略｜经纪佣金+律师费+印花税+杂费总览+议价空间+隐藏费用

香港生活1小时前更新橙子在香港

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很多人第一次买楼，预算表上只写了一行：楼价🏠 然后到成交前才发现，要付的钱比想象中多出一截。

为什么？因为香港买楼的成本是三层叠加的：政府的税、专业人士的服务费、以及银行那一叠你签合同时才会看到的费用💸

这篇不讲楼价，只讲楼价以外的那一大块——佣金、律师费、印花税、政府规费、按揭相关费用📌 并告诉你哪些是法定死数、哪些真的可以砍。

👉 一句话结论：香港买楼的「额外成本」，常见区间大约是楼价的 3% 至 6%。（实操建议，非官方政策）其中印花税与政府注册费是法定收费，佣金与律师费则可以议价。

📋 一、买一层楼，钱到底花在哪？先看总账

先把三层成本拆开，你就知道自己手上那笔钱要往哪几个口袋送👇

第一层：税——从价印花税（AVD），由税务局收取，按物业售价或价值（以较高者为准）计算，法定、不可议。
第二层：专业服务费——地产代理佣金 + 律师费，两笔都是商业议定，可以谈。
第三层：政府规费与银行费用——注册费、查册费、按揭保费、银行手续费、火险等，金额不大但项目多，最容易漏算。

📌 用一层 600 万的二手住宅做个示例总账👇

费用项目	示例金额	性质
地产代理佣金（买方）	约 $60,000（1%）	市场惯例，可议
律师费	约 $5,000 – $10,000	法定表为基准，可另订书面协议
从价印花税	约 $135,000	法定收费，不可议
土地注册处注册费	约 $980	法定收费，不可议
查册费	$10 – $25	法定收费，不可议
按揭相关费用	视成数而定	银行／按保公司订
杂项（火险、交通、复印等）	数百至数千元	视情况

👉 说人话：楼价 600 万，如果做七成按揭、买方自付佣金，楼价以外的现金支出大约 20 万上下💰 这笔钱要在成交日前准备好，不能只准备首期。

🧾 二、经纪佣金：为什么是 1%，能不能砍

香港买房佣金与律师费及政府规费构成对比信息图 — 香港买楼的额外成本常见约为楼价的 3% 至 6%，其中印花税与注册费是法定死数，佣金与律师费可议。

先说一个很多人的误解：「佣金 1% 是法律规定」——这是错的🧾

地产代理监管局的官方立场非常清楚：《地产代理条例》及其附属法例并没有就地产代理收取的佣金数额或比率作出订明，而是视乎地产代理与客户双方的协议。

执业通告（编号 24-01(CR)）第 (6) 条更写明：代理公司必须自行就其收取的佣金金额或佣金率作出商业决定，或与客户个别协商，而并非采用或跟随行业内的惯常或标准佣金率。

👉 翻译成人话：「1%」是市场惯例，不是法定标准；而且代理在法律上必须跟你就佣金单独谈，不能拿「行规」压你。

📌 那「1%」是怎么来的？香港住宅物业买卖的长期市场惯例是买方与卖方各自向自己的代理支付成交价的 1%（属商业惯例，非官方规定）——是「各付各的」，不是一笔 2% 由双方分担。

✍️ 佣金的金额与缴付时点，都写在「地产代理协议」（住宅买卖指定表格 Form 3）里，常见两个缴付时点：签署买卖协议时或交易完成时，签之前要看清楚是哪一个。

⚠️ 独家代理条款：一个很容易中招的细节

如果你委任了某间代理做独家代理，但在有效期内经另一间代理把楼卖出，监管局的立场是：独家代理仍有权向你追讨佣金；但如果你是自己直接卖给买家（不经任何代理），就不需要付佣金给独家代理。

另外，买一手新楼时，执业通告要求代理必须以书面形式把它提供给准买家的任何优惠（包括送赠、折扣或回赠）告知准买家。

⚖️ 三、律师费：法定事务费表 vs 市场实收

律师费是整张费用表里最不透明、也最容易问出不同报价的一项⚖️ 要搞懂它，先要知道香港有一套法定事务费表。

📌 《律师（一般）事务费规则》（第 159G 章）附表 2 第 1 段，就批租土地财产或其任何权益的买卖协议订明了应收取的事务费如下👇

代价超过	不超过	法定事务费
—	$100,000	$800
$100,000	$250,000	$1,000
$250,000	$500,000	$1,250
$500,000	$1,000,000	$1,500
$1,000,000	$2,000,000	$1,750
$2,000,000	$5,000,000	$2,000
$5,000,000	$10,000,000	$2,500
$10,000,000	—	$3,000

同一附表第 2 段另订明，就财产再转让以及各类解除应收取的事务费为 $1,100 至 $1,800（按原有代价分级）。

💡 一个很容易忽略的好消息：上述事务费已包括把文件在土地注册处、公司注册处及高等法院登记处注册的收费，所以律师不能再就这几项注册另收一笔。

📌 附表 3 另就核证文件副本（每次 $300）、核证授权书（首页 $50）等杂项服务订明收费。

👉 ⚠️ 最关键的一点在这里：《法律执业者条例》（第 159 章）第 56 条规定，律师与其当事人可就非争讼事务的酬金作出协议，该协议须以书面订立并签署。换句话说——上面那张法定表是「预设基准」，不是「实收上限」，也不是「实收下限」。实务中律师费普遍高于表列数字，因为一笔完整的买楼律师工作远不止「拟备买卖协议」这一项。

💰 市场实收区间参考（实操建议，非官方政策）：二手住宅买卖，买卖双方各自的律师费常见落在约 $5,000 至 $10,000；一手新楼买方常见约 $3,000 至 $6,000。这笔钱买的是查册审契、拟备转让契与按揭契、代打釐印、处理楼款交收与办理注册📑 报价特别低的律师行，要问清楚服务范围是否含按揭契。

💰 四、印花税：2026 年要交多少

香港买楼律师办理楼契与打厘印场景插图 — 律师费报价要看服务范围：是否包含转让契、按揭契、打釐印与注册，再比较总价。

这一笔是整张表里金额最大、也最不能议价的一项💰 住宅物业的从价印花税，按物业售价或价值（以较高者为准）计算。

📌 先给一个关键结论：自 2024 年 2 月 28 日起，住宅物业从价印花税「第 1 标准第 1 部」的税率，已修订为与「第 2 标准」相同。所以「因为我已经有一层楼，买第二层要交贵税」这个说法已经不再成立。同日，额外印花税（SSD）与买家印花税（BSD）亦已撤销。

📌 现行住宅物业从价印花税税率（2026 年 2 月 26 日起）如下👇

物业售价或价值（以较高者为准）	税率
400 万元或以内	$100
400 万元至 4,323,780 元	$100 + 超出 400 万元款额的 20%
4,323,781 元至 450 万元	1.5%
450 万元至 4,935,480 元	$67,500 + 超出 450 万元款额的 10%
4,935,481 元至 600 万元	2.25%
600 万元至 6,642,860 元	$135,000 + 超出 600 万元款额的 10%
6,642,861 元至 900 万元	3%
900 万元至 10,080,000 元	$270,000 + 超出 900 万元款额的 10%
10,080,001 元至 2,000 万元	3.75%
2,000 万元至 21,739,120 元	$750,000 + 超出 2,000 万元款额的 10%
21,739,121 元至 1 亿元	4.25%
1 亿元至 109,574,470 元	$4,250,000 + 超出 1 亿元款额的 30%
109,574,471 元或以上	6.5%

💡 两个省钱信息：一是400 万元或以内的物业，印花税只需 $100（象征式税）；二是 2026-27 年度财政预算案把价值逾 1 亿元的住宅物业从价印花税由 4.25% 上调至 6.5%，追溯至 2026 年 2 月 26 日生效。

⚠️ 打釐印时限要记住：买卖协议一般须在文书签立后 30 天内加盖印花（逾期须缴罚款）。这一步通常由律师代办，但要确认它确实做了——未加盖印花的文书，在民事法律程序中可能不获接纳为证据。

🏛️ 五、土地注册处与政府收费：官方价目表

这一块金额小，但胜在全部有官方价目表，不会有灰色地带🏛️

项目	官方收费	备注
现行土地登记册查册（每份）	$10	网上即时完成
历史及现行查册	$25	查旧押记、旧契时用
注册买卖协议或按揭	$375	2026-07-01 起生效
注册转让契等（物业价值 ≤ $750,000）	$305	按《土地注册费用规例》
注册转让契等（物业价值 > $750,000）	$605	按《土地注册费用规例》
注册按揭／押记的转让（每 100 宗）	$3,540	一般买楼用不到
每份注册摘要／文书副本	$100	要副本才收

⚠️ 一个时间敏感的变动：买卖协议或按揭的注册费已由 $280 调整为 $375（2026 年 7 月 1 日起生效），并将在 2027 年 7 月 1 日起进一步调整至 $510。计算成交成本时，记得用实际成交日适用的费率。

👉 一层价值超过 $750,000 并做按揭的物业，注册费合计约 $1,355（买卖协议 $375 ＋转让契 $605 ＋按揭契 $375）。

🏦 六、银行与按揭相关费用：最容易被忽略的一块

这一块的特点是：没有统一价目表，逐间银行不同🏦 所以只能逐项问，而且要问在递申请之前。

按揭保费（MIP）——按揭成数高于银行一般上限时，通常要经香港按证保险公司的按揭保险计划，保费按成数、年期与贷款额计算。
银行委任律师的费用——银行会委任自己的律师处理按揭契，这笔费用在不少银行由借款人承担，签文件前要问清楚是「银行付」还是「你付」。
估价费与火险——部分银行收取估价费，部分在指定渠道可豁免；按揭物业通常须投保火险。
罚息期与提前还款费——香港按揭普遍设有罚息期（市场惯例常见 2 至 3 年），期内提早赎回或转按须付罚息。

👉 实操提醒（实操建议，非官方政策）：向银行索取报价时，不要只问「利率多少」，要直接问：「除了利息，我一共还要付哪些费用？请列出来。」把两间银行的清单并排放，差异通常让你意外。

🗂️ 七、杂费全清单：从查册到入伙

🔗 实用资源推荐

把前面几节合起来，就是一张完整的「买楼现金支出表」🗂️ 建议直接照抄成 Excel👇

阶段	项目	大致金额	能否议价
睇楼前	土地查册	$10 – $25	否（法定）
落订	细订（临时买卖合约）	通常为楼价 3% – 5%	属合约条款
签约	大订（正式买卖合约）	补足至楼价约 10%	属合约条款
签约后	地产代理佣金	成交价 1%（买方）	可议
签约后	律师费	约 $3,000 – $10,000+	可议
签约后 30 天内	从价印花税	按税率表	否（法定）
成交前	土地注册处注册费	$375 – $980	否（法定）
成交前	按揭保费（如适用）	视成数／年期	否（按保公司订）
成交前	银行手续费／估价费	视银行	部分可议
成交前	火险	数百至数千元／年	可比较
成交日	楼价余款	楼价减订金与按揭	—
入伙后	装修、家私、搬迁	另计	可议
入伙后	水电煤按金、管理费按金	数千元	否

💡 最常被漏算的三项：按揭保费、银行委任律师费、入伙后的水电煤与管理费按金——加起来随时几万元。

🤝 八、议价空间：哪几笔真的能砍

这是本文最实用的一节🤝 直接给结论👇

费用	能不能砍	怎么砍
楼价	✅ 能，而且金额最大	同区成交数据、放盘量、单位缺点都是筹码
地产代理佣金	✅ 能（监管局明确说由双方协商）	落订前谈定，并把减佣写进书面协议
律师费	✅ 能（第 56 条允许另订书面协议）	向 2 至 3 间律师行索取报价并比较服务范围
银行手续费／估价费	✅ 部分能	同时向 2 至 3 间银行递申请，以最优者为准
从价印花税	❌ 法定，不能	只能用合法途径（如 400 万以内 $100、人才退税）
土地注册处注册费	❌ 法定，不能	—
按揭保费	❌ 按保公司订	只能通过调整成数、年期、贷款额间接影响

⚠️ 砍价最容易踩的坑：口头承诺不算数。监管局记录过这类个案：协议列明佣金 1%，签约时买家要求减至 0.5%，代理口头答应并说「不用改协议」，结果引发争议。监管局的态度很明确——协议写什么就是什么。

👉 正确做法：任何减佣、送赠、回赠，一律要求书面修订协议或另出书面确认，并写明金额与缴付时点📝

⚠️ 九、新手高频踩坑 TOP3

只信口头减佣，没改书面协议。「代理答应了减到 0.5%」——但协议上仍写着 1%，争议时你手上什么都没有。
✅ 正确做法：要求代理书面修订协议上的佣金率与金额，双方签署，自己留一份。
预算只算「楼价 + 印花税」。到成交前才发现还要付佣金、律师费、注册费、按揭保费、火险，现金缺口几万元。
✅ 正确做法：在落订之前就做一张完整的现金支出表，把第七节的清单逐项填上金额，并预留 10% 缓冲。
以为法定事务费表就是律师费的实收上限。看到表上 600 万物业的买卖协议事务费是 $2,500，就以为整笔律师费只需 $2,500。
✅ 正确做法：那张表只针对买卖协议这一项，且第 56 条允许另订书面协议；报价时要问清服务范围（是否含转让契、按揭契、打釐印、注册），再比较总价。

⏳ 十、真实办事成本与时间表

⏳ 真实办事成本（实操建议，非官方政策）：香港买楼真正的「隐性成本」往往不是钱，而是时间与来回跑的次数。由落订到收楼，二手住宅一般要 6 至 10 周。

土地查册：网上办理，即时出结果，$10，不需要跑现场。
律师环节：签约到成交，市场惯例常见成交期为 45 至 60 天（属商业惯例，非官方规定）；如涉及赎契，银行准备赎回契据通常需要数周。
打釐印：签立后 30 天内完成，一般由律师代办，你不用亲自去。
按揭审批与注册：成交高峰期可能比平常多等 1 至 2 周，建议同时在 2 至 3 间银行递申请；注册由律师代办，完成后可在土地注册处查到业权纪录。

👉 省时间技巧：把律师和银行两边的时间表对好——先确认银行可批出的成数与金额，再让律师按这个时间表排成交日，不要反过来。

📌 十一、政策变动提醒与求助渠道

📌 政策变动提醒：本文涉及的税率、政府收费与行政安排，核对至 2026-09。要特别留意三点👇

土地注册处注册费已分阶段上调：买卖协议或按揭的注册费自 2026 年 7 月 1 日起为 $375，2027 年 7 月 1 日起为 $510。计算成交成本要用实际成交日适用的费率。
住宅物业从价印花税自 2026 年 2 月 26 日起适用新税率表，1 亿元以上住宅物业由 4.25% 上调至 6.5%；SSD 与 BSD 已于 2024 年 2 月 28 日撤销。
律师事务费规则正在修订中：香港律师会已就《律师（一般）事务费规则》附表 2 及附表 3 提出修订建议（涉及复印费按纸张尺寸分级、废除监誓费用等），截至 2026 年初仍待最终批准。

一切以官方最新公布为准⚠️

👉 求助渠道：佣金争议找地产代理监管局；律师费问题找香港律师会；印花税找税务局印花税署；查册与注册找土地注册处；按揭保险找香港按证保险公司。这些官方渠道都可以经本站导航页直达。

👉 🎯 最后总结一句：买楼的钱要分三本账来记——法定不能动的、可以谈的、以及容易漏的。法定那本照价付；可以谈的那本落订前谈定并写成书面；容易漏的那本提前列进表里。三本账都清，成交那天就不会手忙脚乱。

❓ 常见问题FAQ

❓ 香港买楼的地产代理佣金是不是法定 1%？
💡 不是。地产代理监管局明确表示，《地产代理条例》及其附属法例并没有就地产代理收取的佣金数额或比率作出订明，而是视乎双方协议；执业通告更要求代理公司自行作商业决定或与客户个别协商，不得跟随行业惯常或标准佣金率。市场惯例是买卖双方各自支付成交价的 1%，属商业惯例而非法律规定，可以议价。
❓ 香港买楼律师费大概多少钱？
💡 《律师（一般）事务费规则》附表 2 第 1 段就买卖协议订明法定事务费为$800 至 $3,000（按代价分级），第 2 段就再转让及各类解除为 $1,100 至 $1,800，且已包括土地注册处、公司注册处及高等法院登记处的注册收费。但《法律执业者条例》第 56 条允许律师与当事人另订书面协议，所以法定表只是基准。市场实收参考（实操建议，非官方政策）：二手楼常见约 $5,000 至 $10,000，一手新楼买方约 $3,000 至 $6,000。
❓ 减佣金只要代理口头答应就可以吗？
💡 不可以。地产代理监管局记录过这类争议个案：买家要求把佣金由 1% 减至 0.5%，代理口头答应并说不用改协议，最终引发争议。协议写什么就是什么。正确做法是要求代理书面修订地产代理协议上的佣金率与金额，双方签署并各留一份。
❓ 600 万的楼，楼价以外还要准备多少钱？
💡 以买方自付 1% 佣金、做按揭为例，楼价以外的主要现金支出包括：佣金约 $60,000、律师费约 $5,000 至 $10,000、从价印花税约 $135,000、土地注册处注册费约 $980、查册费 $10 至 $25，另加按揭保费、火险与入伙按金。整体额外成本常见约为楼价的 3% 至 6%（实操建议，非官方政策）。
❓ 买楼的费用里哪些是绝对不能议价的？
💡 从价印花税、土地注册处注册费与查册费都是法定收费，不能议价；按揭保费由香港按证保险公司按成数、年期与贷款额厘定，也不能议价。可以议价的是：楼价、地产代理佣金、律师费，以及部分银行手续费与估价费。印花税只能通过合法途径影响，例如 400 万元或以内物业只需 $100。

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📎 信息来源与政策核对说明

本文政策与收费资料核对自以下香港官方渠道，具体条文、金额与时间以官方最新公布为准（资料截至 2026-09）：

地產代理監管局（eaa.org.hk）— 常见问题：《地产代理条例》及其附属法例并没有就佣金数额或比率作出订明；执业通告 24-01(CR) 第 (6) 条要求代理公司自行作商业决定或与客户个别协商，不得采用或跟随行业惯常或标准佣金率；独家代理条款与一手物业优惠须书面告知的规定
地產代理監管局（eaa.org.hk）— 《The Freshman》第 20 章「代理佣金」：因减佣而引致争议的个案，说明口头减佣承诺不足以修订协议
香港律师会 / 立法会司法及法律事务委员会（legco.gov.hk）— 《律师（一般）事务费规则》（第 159G 章）修订建议资料文件：附表 2 第 1 段买卖协议法定事务费表（$800 至 $3,000）、第 2 段再转让及各类解除事务费（$1,100 至 $1,800）、附表 3 复印费与核证费用
香港法例《法律执业者条例》（第 159 章）— 第 56 条：律师与当事人可就非争讼事务的酬金作出协议，协议须以书面订立并签署
香港税务局（ird.gov.hk）/ GovHK（gov.hk）— 印花税：住宅物业从价印花税税率表（2026 年 2 月 26 日起）、第 1 标准第 1 部自 2024 年 2 月 28 日起与第 2 标准相同、SSD 与 BSD 已于 2024 年 2 月 28 日撤销
土地注册处（landreg.gov.hk）— 收费表与收费通告：查册费 $10／$25、买卖协议或按揭注册费 $375（2026-07-01 起）、转让契注册费 $305／$605、文书副本与政府租契副本收费
香港特别行政区政府财政司预算办公室（budget.gov.hk）— 2026-27 年度财政预算案：1 亿元以上住宅物业从价印花税由 4.25% 上调至 6.5%
香港按证保险有限公司（hkmc.com.hk）— 按揭保险计划（MIP）保费计算与申请资格

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