非永久居民在香港买房还要交 BSD 买家印花税吗？

不需要。买家印花税（BSD）已随《2024年印花税（修订）条例》取消，该条例于 2024 年 4 月 19 日刊宪，并当作自 2024 年 2 月 28 日上午 11 时起生效。凡在 2024 年 2 月 28 日或以后签立、以买卖或转让住宅物业的文书，均无须征收 BSD 及额外印花税（SSD）。

非永久居民买房按第1标准第1部还是第2标准缴税？

一律按第1标准第1部。第2标准仅适用于「代表自己行事、在香港没有其他住宅物业的香港永久性居民」，须提交法定声明 IRSD131。自 2024 年 2 月 28 日起两者税率相同，分别只在于谁有资格适用第2标准。

400 万以下的物业是不是只交 100 元印花税？

是。政府于 2025 年 2 月把征收 100 元象征式印花税的物业价值上限由 300 万提高至 400 万，即 400 万或以下的住宅及非住宅交易均只须缴 100 元。2026 年立法会有委员建议再提高至 600 万，政府表示会于下年度预算案一并考虑，目前尚未落实。

人才「先免后征」买房安排现在还能用吗？

不能。该安排适用于 2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日期间买入首个住宅物业的合资格外来人才。由于 2024 年 2 月 28 日起 BSD 已取消，该机制不再适用于 2024 年 2 月 28 日或以后签立的住宅文书。至于「先征后退」，适用于 2022 年 10 月 19 日至 2023 年 10 月 24 日期间的旧交易。

2026 年印花税有什么新变化要留意？

两点。第一，《2026年印花税（修订）条例》于 2026 年 5 月 29 日刊宪，1 亿元以上住宅物业的 AVD 税率由 4.25% 调高至 6.5%，当作自 2026 年 2 月 26 日起实施；在 2026 年 2 月 26 日至刊宪日之间签立并已按旧率缴税的住宅文书，须于刊宪翌日起 30 天内补缴差额。第二，2026 年 9 月 16 日施政报告提出新生子女家庭置业印花税宽减最多 2 万元，须待条例通过后生效。

2026香港非永久居民买房印花税详解｜BSD买家印花税+从价印花税+退税条件+首置优惠+合资格人士

香港生活3小时前更新橙子在香港

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「我是非永久居民，在香港买房是不是要多交一大笔税？」——这几乎是每一位准备在港置业的新来港人士，第一个问出口的问题🏠

先给一个可能让你意外的答案：那个「多交一大笔」的买家印花税（BSD），已经在 2024 年 2 月 28 日取消了。现在非永久居民在香港买住宅，缴的印花税税率和香港永久性居民基本相同。

但这并不代表可以不算账📌 因为从价印花税（AVD）本身是阶梯税率，楼价越高，税率跳得越快；而且 2026 年还有一轮针对高价住宅的修例。这篇把 2026 年 9 月为止的规则，一条条讲清楚。

👉 一句话结论：非永久居民买房，现在没有「身份惩罚性」税率，但仍要按第1标准第1部缴 AVD；真正决定你交多少钱的，是楼价落在哪一档。

💰 一、先讲结论：BSD 已取消，非永久居民现在按什么缴税

把最关键的三句话说在前面✅

买家印花税（BSD）已取消——2024 年 2 月 28 日或以后签立、以买卖或转让住宅物业的文书，均无须征收 BSD。
额外印花税（SSD）同时取消——同一次修订一并撤销，短期转售不再被额外征税。
非永久居民仍须缴从价印花税（AVD），而且一律按第1标准第1部计算。

👉 说人话：「非永久居民」这个身份，在 2024 年 2 月 28 日之后，不再自动意味着更高税率。但 AVD 的阶梯税率对所有买家都适用，所以「楼价多少」才是你真正要算的那道题。

⚠️ 提醒：如果一份文书在 2024 年 2 月 28 日之前已经签立，当时适用的 BSD 与 SSD 责任不会因为后来的修例而自动消失，要按当时的规定处理。

📉 二、BSD 买家印花税：从 15% 到 7.5% 再到取消

香港买房印花税从价印花税AVD税率阶梯信息图 — 非永久居民买房一律按第1标准第1部计 AVD；400 万是第一个关键税率跳点。

很多人在网上搜到的「BSD 15%」，其实已经是历史资料📉 这条税的历史轨迹是这样的👇

时间	BSD 税率	依据
2012-10-27 起	15%	首次引入买家印花税
2023-10-25 起	7.5%（减半）	施政报告宣布减半
2024-02-28 起	取消	《2024年印花税（修订）条例》

📌 《2024年印花税（修订）条例》于 2024 年 4 月 19 日刊宪，并当作自 2024 年 2 月 28 日上午 11 时起生效。换句话说，凡在 2024 年 2 月 28 日或以后签立、以买卖或转让住宅物业的文书，均无须征收买家印花税及额外印花税。

💡 为什么还有人不断提到 BSD？一是旧文章没更新，二是「先免后征」那套人才安排是在 BSD 还存在的时候设计的，BSD 取消后那套机制自然也就不适用了（下一节细讲）。

⚠️ 新手最容易搞混的一点：标题里、新闻里、中介口里都还会出现「BSD」这三个字母，但它已经不是一项现行税种，而是 2012 至 2024 年间存在过的一段历史。看到「BSD 15%」的文章，基本可以直接判断为过时内容。

📊 三、AVD 从价印花税：2026 最新税率表

从价印花税（AVD）才是非永久居民买房真正要缴的那一项📊 下表为2026 年 2 月 26 日起适用于住宅物业的第1标准第1部及第2标准税率👇

物业价值（HK$）	税率／算法
4,000,000 或以下	$100（象征式）
4,000,001 – 4,323,780	$100 ＋超出 4,000,000 部分的 20%
4,323,781 – 4,500,000	1.5%
4,500,001 – 4,935,480	$67,500 ＋超出 4,500,000 部分的 10%
4,935,481 – 6,000,000	2.25%
6,000,001 – 6,642,860	$135,000 ＋超出 6,000,000 部分的 10%
6,642,861 – 9,000,000	3.00%
9,000,001 – 10,080,000	$270,000 ＋超出 9,000,000 部分的 10%
10,080,001 – 20,000,000	3.75%
20,000,001 – 21,739,120	$750,000 ＋超出 20,000,000 部分的 10%
21,739,121 – 100,000,000	4.25%
100,000,001 – 109,574,470	$4,250,000 ＋超出 100,000,000 部分的 30%
109,574,471 或以上	6.5%

📌 上表适用于住宅物业。非住宅物业适用「第3标准」，税率阶梯基本相同，但没有 1 亿元以上的 6.5% 分档，最高档为 21,739,121 或以上的 4.25%。

👉 一眼看出关键跳点：400 万是第一个大关口——400 万或以下只收 100 元，一旦过了 400 万，税率立刻进入实质征收区间。这也是为什么市场上 400 万以下的单位特别抢手。

🔍 四、第1标准第1部 vs 第2标准：非永久居民用哪一档

香港置业签署买卖文件与印花税计算场景插图 — 印花税不只是买房的事：香港租楼同样要打厘印，按规定由业主承担。

看政府文件时，你一定会遇到「第1标准第1部」和「第2标准」这两个词🔍 先给结论：自 2024 年 2 月 28 日起，两者税率完全相同，分别只在于谁有资格用第2标准👇

第2标准：仅适用于「代表自己行事、在香港没有其他住宅物业的香港永久性居民」，须提交法定声明（IRSD131）。注意条文写的是「没有其他住宅物业」，并未要求是首次置业。
第1标准第1部：非永久居民、已持有其他住宅物业的香港永久性居民、公司、信托受托人，以及一份文书买入多于一个单位（2017 年 4 月 12 日起）——一律按此计算。

👉 所以对非永久居民来说，答案很干脆：你就是第1标准第1部，不用纠结。税负上和一位已持有物业的香港永久性居民相同。

👨‍👩‍👧 近亲豁免与联名规则

如果买方是「近亲」，在特定安排下可以按较低标准计算。这里的「近亲」定义是：配偶、父母、子女、兄弟姊妹。

⚠️ 要特别注意：外父、外母并不属于「近亲」范围。这一点很多人想当然，结果在签署文书前才发现不能套用，预算要临时重算。

📌 联名买入时，只要其中一位买方不符合第2标准资格，整份文书一般就要按第1标准第1部计算。联名安排务必在签临约之前就和律师确认清楚。

💵 五、$100 象征式印花税：400 万门槛的由来

「400 万以下只收 100 元」这条规则，是 2025 年才扩大到 400 万的💵

原门槛：300 万或以下的物业交易，只须缴 100 元象征式印花税。
2025 年 2 月：政府宣布把门槛由 300 万提高至 400 万，即 400 万或以下的住宅及非住宅交易，均只须缴 100 元。
2026 年：立法会有委员建议进一步提高至 600 万，政府表示会于下年度预算案一并考虑，目前尚未落实。

📌 资料来源：香港税务局（ird.gov.hk）及香港政府一站通（gov.hk）印花税税率页。

💡 实操意义（实操建议，非官方政策）：如果你的预算刚好卡在 400 万上下，值得把「多花几万元买大一点」和「印花税从 100 元跳到六位数」放在一起算。很多人的选择是把楼价压在 400 万以内，用省下来的税去买家俬或做装修。

🆕 六、2026 年修例：1 亿以上住宅加至 6.5%

2026 年有一轮针对高价住宅的印花税修订🆕 时间线如下👇

2026-03-06：宪报刊登。
2026-03-18：立法会首读。
2026-05-08：法案委员会提交报告。
2026-05-28：行政长官签署。
2026-05-29：刊宪生效，当作自 2026 年 2 月 26 日起实施。

📌 修订内容：1 亿元以上住宅物业的 AVD 税率由 4.25% 调高至 6.5%。政府预计每年约 0.3% 的住宅交易受影响，每年增加约 10 亿元收入。

⚠️ 过渡安排（这条最容易漏）：在 2026 年 2 月 26 日至刊宪日之间签立、并已按旧税率缴税的住宅文书，须于刊宪翌日起 30 天内补缴附加印花税（差额）；逾期须按《印花税条例》第 9(1) 条缴付逾期罚款。

👉 说人话：如果你在这个窗口期买了 1 亿元以上的住宅，记得主动核对是否需要补差额。这类过渡补缴通常是税局主动发信，但自己心里有数更稳妥。

🧾 七、人才退税：先免后征 vs 先征后退

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很多新来港人士听说过「人才买房可以先免后征、拿到永居后退税」🧾 这套说法需要分两个时期看👇

❌ 「先免后征」——已不适用

适用于 2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日期间买入首个住宅物业的合资格外来人才，可暂免 BSD（7.5%）及第1标准第1部的 AVD（7.5%），但仍须按第2标准缴 AVD。成为永久居民后可申请免除暂免部分。

⚠️ 由于 2024 年 2 月 28 日起 BSD 已取消，该机制不再适用于 2024 年 2 月 28 日或以后签立的住宅文书。现在才准备买房的人，不需要考虑这套安排。

✅ 「先征后退」——仍适用于旧交易

适用于 2022 年 10 月 19 日至 2023 年 10 月 24 日期间在港置业的合资格人士：在居港七年并成为香港永久性居民后，可申请退还已缴的 BSD（15%）及新住宅从价印花税（15%），但仍须缴第2标准 AVD。

🎯 合资格人才计划有哪些

一般就业政策
输入内地人才计划
优秀人才入境计划
IANG（非本地毕业生留港／回港就业安排）
科技人才入境计划
输入中国籍香港永久性居民第二代计划
高端人才通行证计划（高才通）

📌 具体资格、申请时限与文件要求，以香港税务局（ird.gov.hk）公布为准。

👶 八、2026 施政报告新措施：新生子女家庭宽减最多 2 万元

2026 年 9 月 16 日发表的施政报告，为有新生子女的家庭新增了一项置业印花税宽减👶

适用对象：子女于 2026 年 9 月 16 日或之后在香港出生，且父或母至少一方为香港永久性居民的合资格家庭。
时间窗口：在生育前 1 年内或出生后 2 年内购置住宅物业。
宽减金额：最多可减免 HK$20,000 住宅印花税。

📌 配套措施同期公布：2 万元新生婴儿奖励金延长 3 年；第二名及以后子女奖励金提升至 3 万元；子女免税额由 14 万提升至 16 万，额外免税额同为 16 万（2026/27 课税年度起）；居屋白表新生婴儿家庭最高按揭成数提升至 95%。

⚠️ 重要提示：这项印花税宽减须待相关条例通过后才生效，实际执行细节、申请表格与生效日期，请以税务局最新公布为准。现阶段的正确做法是把这项优惠当作「预期」，不要放进首付预算里。

🏠 九、租约印花税：租房也要打厘印

印花税不只是买房的事🏠 在香港租楼一样要打厘印，而且这笔费用按规定由业主承担。常见税率如下👇

租约情况	税率
无指定租期／租期不固定	年租的 0.25%
租期不超逾 1 年	租期内租金总额的 0.25%
租期 1 至 3 年	年租的 0.5%
租期逾 3 年	年租的 1%
顶手费／建造费	代价的 4.25%
复本／对应本	每份 $5

📌 几个容易忽略的细节：年租须调高至最接近的 $100；订金不计入评税；另外，买卖协议加盖印花后，相关的转易契只须缴定额 $100。

💡 实操意义（实操建议，非官方政策）：打厘印后的租约，在日后处理按金纠纷、申请地址证明、甚至子女入学时，都是很有力的凭证。签完约记得确认业主有没有真的去加盖章。

⚠️ 十、新手高频踩坑 TOP3

拿着旧文章里的「BSD 15%」算预算，把首付算高了几十万。很多网上流传的置业攻略还停留在 2023 年之前，写的是「非永久居民要额外缴 15% BSD」——这在 2024 年 2 月 28 日之后已经不成立。
✅ 正确做法：以税务局（ird.gov.hk）公布的现行税率表为准，先用 AVD 阶梯表算出税额，再把律师费、代理佣金、按揭相关费用一并列入。
以为联名买房可以「一人一半」各自套用第2标准。实际上只要其中一位买方不符合第2标准资格（例如是非永久居民），整份文书一般就要按第1标准第1部计算。
✅ 正确做法：联名安排必须在签临约之前与律师确认，并评估「单人持有」与「联名持有」在印花税、按揭与日后转名上的不同后果。
把「外父外母」当作近亲来安排豁免。法定的「近亲」只包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹，外父外母不在其中。按错的标准做规划，到签署文书时才发现要按更高标准缴税。
✅ 正确做法：任何涉及亲属的置业安排，先把具体亲属关系告知律师，由专业人士判断是否符合豁免条件。

⏰ 十一、政策变动提醒与查询渠道

⏰ 真实办事成本（实操建议，非官方政策）：印花税这一环，很多人以为是「交钱就完事」，其实前后要跑好几趟。一份住宅买卖文书从签署到完成加盖印花，中间要经过律师拟备、送交税务局、计算与缴款等环节；如果涉及过渡期补缴差额，还要额外核对与补交。经验上，由律师行代办的情况下，整个流程通常需要数周时间；如果自己处理文件不齐，来回补件的次数会明显增加。所以买房预算里，一定要给时间留出余量，不要卡在成交日前几天才启动。

📌 政策变动提醒：本文涉及的税率、门槛与宽减措施，核对至 2026-09。需要特别注意两件事：一是 2026 年 2 月 26 日起1 亿元以上住宅 AVD 已调整为 6.5%；二是施政报告提出的新生子女家庭印花税宽减仍须待条例通过后生效。一切以官方最新公布为准⚠️

👉 查证渠道：税务局（ird.gov.hk）印花税常见问题与税率页；香港政府一站通（gov.hk）印花税税率页；如需逐条核对法例，可查阅《印花税条例》及相关修订条例。上述渠道均可通过本站导航页直达，详见下方「🗺️ 高才香港通 · 更多安居实用资源」区块。

👉 🎯 最后总结一句：非永久居民在香港买房，身份本身已经不是税率的分水岭，楼价才是。先确认楼价落在哪一档、算出 AVD，再确认有没有适用的宽减或退税安排，最后才去谈价钱——顺序对了，就不会被带着走。

❓ 常见问题FAQ

❓ 非永久居民在香港买房还要交 BSD 买家印花税吗？
💡 不需要。买家印花税（BSD）已随《2024年印花税（修订）条例》取消，该条例于 2024 年 4 月 19 日刊宪，并当作自 2024 年 2 月 28 日上午 11 时起生效。凡在 2024 年 2 月 28 日或以后签立、以买卖或转让住宅物业的文书，均无须征收 BSD 及额外印花税（SSD）。
❓ 非永久居民买房按第1标准第1部还是第2标准缴税？
💡 一律按第1标准第1部。第2标准仅适用于「代表自己行事、在香港没有其他住宅物业的香港永久性居民」，须提交法定声明 IRSD131。自 2024 年 2 月 28 日起两者税率相同，分别只在于谁有资格适用第2标准。
❓ 400 万以下的物业是不是只交 100 元印花税？
💡 是。政府于 2025 年 2 月把征收 100 元象征式印花税的物业价值上限由 300 万提高至 400 万，即 400 万或以下的住宅及非住宅交易均只须缴 100 元。2026 年立法会有委员建议再提高至 600 万，政府表示会于下年度预算案一并考虑，目前尚未落实。
❓ 人才「先免后征」买房安排现在还能用吗？
💡 不能。该安排适用于 2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日期间买入首个住宅物业的合资格外来人才。由于 2024 年 2 月 28 日起 BSD 已取消，该机制不再适用于 2024 年 2 月 28 日或以后签立的住宅文书。至于「先征后退」，适用于 2022 年 10 月 19 日至 2023 年 10 月 24 日期间的旧交易。
❓ 2026 年印花税有什么新变化要留意？
💡 两点。第一，《2026年印花税（修订）条例》于 2026 年 5 月 29 日刊宪，1 亿元以上住宅物业的 AVD 税率由 4.25% 调高至 6.5%，当作自 2026 年 2 月 26 日起实施；在 2026 年 2 月 26 日至刊宪日之间签立并已按旧率缴税的住宅文书，须于刊宪翌日起 30 天内补缴差额。第二，2026 年 9 月 16 日施政报告提出新生子女家庭置业印花税宽减最多 2 万元，须待条例通过后生效。

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📎 信息来源与政策核对说明

本文政策与收费资料核对自以下香港官方渠道，具体条文、金额与时间以官方最新公布为准（资料截至 2026-09）：

香港稅務局（ird.gov.hk）— 印花稅常見問題：買家印花稅（BSD）、從價印花稅（AVD）、《2024年印花稅（修訂）條例》及《2026年印花稅（修訂）條例》相關說明、稅務局印花稅常見問題索引
香港政府一站通（gov.hk）— 印花稅稅率頁及住宅物業印花稅說明
香港特別行政區立法會（legco.gov.hk）— 《2026年印花稅（修訂）條例草案》委員會報告
香港政府新聞資訊中心（info.gov.hk）— 施政報告相關公布（新生子女家庭置業印花稅寬減等）

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