香港业主可以自己把租客赶走吗？

不可以。在香港，业主没有任何「自助收楼」的合法途径。即使租客欠租在先，自行换锁、断水断电或把租客物品搬走，都可能构成非法驱逐，业主反而要承担法律责任。必须由土地审裁处发出收回管有权的命令，再由法院执达主任执行。

租约没有打釐印，还可以申请收楼吗？

会非常困难。租约须于签立后 30 天内加盖印花；根据《印花税条例》（第 117 章）第 15 条，未加盖印花的文书不得在民事法律程序中接纳为证据。实务上，土地审裁处处理收楼申请时会要求提交已加盖印花的租约正本及副本。建议签约后立即打釐印并妥善保存。

追讨欠租应该去哪个法院？

视申索金额而定：申索不超过 $75,000 可入禀小额钱债审裁处，程序较简单、双方一般无须聘请律师；申索不超过 $3,000,000 则入禀区域法院。另外，业主可向区域法院申请扣押财物令（distress warrant），由执达主任到物业扣押租客动产；若租客未能清付欠租，被扣押的财物会被拍卖抵偿。但法院不保证能收回全部或任何判定款项。

分间单位（劏房）的租约，业主到期可以不续租吗？

受《业主与租客（综合）条例》第 IVA 部规管的分间单位租赁，首个租期为 2 年，租客有权续租一次、为期 2 年，业主不能单方面「到期就不续」。续租时的租金加幅上限，以差饷物业估价署私人住宅租金指数的变动百分比或 10% 为上限，以较低者为准。业主须具备法定理由才可反对续租或收回单位，并须按法定程序通知。填表时须选用表格 22 的 Part B。

由欠租到真正收回单位，大概要多久？

实操经验上常见为 3 至 8 个月，视案件复杂程度与排期而定。期间业主仍要照付管理费、差饷地租，若单位仍有按揭还要照供，这才是收楼最大的隐性成本。文件一次备齐、张贴通知书过程拍照记录、确认欠租后尽快咨询律师，是缩短时间的关键。以上为实操建议，非官方政策。

2026香港租霸防范与收楼指南｜业主视角+租约保障+法律途径+追租+收楼程序+欠租处理

香港生活3小时前更新橙子在香港

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做业主最怕什么？不是楼价跌，而是租客欠租又不搬走😤

楼价跌你还可以等，但租客赖着不走，你每个月都在倒贴管理费、差饷、按揭利息，而且完全不知道要拖多久。

很多业主第一反应是「我自己上门把锁换掉不就行了？」——千万不要⚠️ 这样做不但解决不了问题，还可能让自己从「受害者」变成「被告」。

👉 一句话结论：在香港，收楼必须走法庭程序，业主没有任何「自助」的合法途径。好消息是，程序本身并不复杂，关键是一开始就把文件做对。

📋 一、先分清三类情况：欠租、不搬走、破坏单位

「租霸」是一个笼统的说法，但法律上要分三类处理📋 分错了，程序就会走冤枉路👇

情况	核心问题	主要处理路径
欠租但仍住在单位内	钱收不回来	追讨欠租（区域法院／小额钱债审裁处）＋扣押财物令
租约期满但拒绝迁出	单位收不回来	向土地审裁处申请收回管有权的命令
破坏单位、擅自改动、非法转租	违约与损害赔偿	按租约条款追讨赔偿，必要时一并申请收楼

👉 说人话：「追钱」和「收楼」是两条不同的法律路径，可以同时走，但不要混为一谈。很多业主以为打赢了追租官司，租客就会自动搬走——并不会。

⚠️ 这一条必须记住：即使租客已经欠租好几个月，业主也不能自行换锁、断水断电、或者把租客的东西丢出门外。这些行为可能构成非法驱逐，业主反而要承担法律责任。必须由法庭发出命令，再由执达主任执行。

📜 二、租约保障：签约时就该做的四件事

香港欠租处理与扣押财物令追租流程信息图 — 追租与收楼是两条独立路径，可以同时走；法院不保证能收回全部或任何判定款项。

收楼难不难，其实在你签租约那一刻就决定了一大半📜 下面四件事，做齐了日后省很多麻烦👇

第一件：30 天内打釐印（加盖印花）。租约须于签立后 30 天内加盖印花。根据《印花税条例》（第 117 章）第 15 条，未加盖印花的文书不得在民事法律程序中接纳为证据；实务上土地审裁处处理收楼申请时，会要求提交已加盖印花的租约正本及副本。这一条是很多业主的致命伤。
第二件：写清租金缴付日与逾期后果。包括每月哪一天交租、以什么方式交、逾期是否计息、以及欠租多少天构成违约。
第三件：写清杂费责任。管理费、差饷、地租、水、电、煤气、网络费由谁付，要逐项写清楚，避免日后各说各话。
第四件：入住前做「单位状况记录」。用照片或影片拍下全屋状况，附上家具电器清单，双方签署确认。这是日后追讨损坏赔偿的唯一依据。

💰 押金怎么收（市场惯例，非官方规定）：香港住宅租赁的押金常见为两个月租金，部分短租或含家具单位会收更高。押金不是罚款，而是用来抵扣欠租与损坏赔偿的担保，租约期满交吉后应按约定退还余额。

🔍 三、租客筛选：入伙前能查什么、不能查什么

最好的收楼，是根本不需要收楼🔍 但筛选租客这件事，香港的法律边界比很多人想象中窄👇

✅ 可以做的：

请租客自愿提供在职证明、最近期的粮单或公司信；
请租客提供前业主的联络方式并直接致电确认（问三件事：有没有欠租、有没有准时交租、有没有破坏单位）；
核对租客的身份证明文件，确认姓名与租约一致；
透过持牌地产代理处理整个出租流程，由代理按其专业操守要求核实租客资料。

⚠️ 不可以做的：

在未取得当事人同意的情况下查询其信贷报告；
收集与出租目的无关的个人资料（《个人资料（私隐）条例》要求收集个人资料须有合法目的、而且属必需而不超乎适度）；
保留租客身份证明文件的副本超过必要时间，或把资料用于其他用途。

👉 实操上最有效的一招（实操建议，非官方政策）：打电话给前业主。十分钟的通话，比看十份文件都有用。如果前业主支支吾吾、或者只说「你自己看吧」，那基本就是一个信号了。

💸 四、欠租处理：从催收到扣押财物令

香港土地审裁处收楼程序与业主准备文件场景插图 — 收楼必须经法庭命令授权，由执达主任执行；业主自行换锁或断水电可能构成非法驱逐。

欠租发生了，第一件事不是生气，而是留下书面记录💸

书面催收：以短讯、电邮或书面信函催收，写明欠租月份、金额与缴付期限，并保存所有往来记录。这些记录日后在法庭上是关键证据。
确认申索金额与法院层级：申索金额不超过 $75,000，可入禀小额钱债审裁处，程序简单、双方一般无须聘请律师；申索不超过 $3,000,000，则入禀区域法院。
申请扣押财物令（distress warrant）：业主可向区域法院申请扣押令，由法院的执达主任到涉案物业扣押租客的动产；若租客未能清付欠租，被扣押的财物会被拍卖以抵偿欠款。
同时启动收楼程序：追租与收楼可以同步进行，不必等追租有结果才开始收楼。

⚠️ 一个必须有的心理准备：司法机构的公开说明明确指出，法院不保证能收回全部或任何判定款项。换句话说，就算你赢了官司，如果租客名下没有可供扣押的财物，或者已经离开香港，这笔钱可能真的收不回来。所以「及早行动」比「事后追讨」重要得多。

⚖️ 五、收楼程序：土地审裁处与表格 22

收楼的主战场是土地审裁处⚖️ 流程大致如下👇

填交申请通知书：使用表格 22。表格分 Part A（一般租务）与 Part B（受《业主与租客（综合）条例》第 IVA 部规管的租赁），要按你的租约性质选对部分。部分程序另需表格 22A。
提交证明文件：包括已加盖印花的租约正本及副本、租金收据存根，以及能证明业权及租赁关系的文件。文件不齐是申请被退回的最常见原因。
送达与张贴：申请人须把「致实际管有或居住者通知书」的副本，连续 3 天张贴于涉案楼宇的大门或入口处。这个步骤看似形式，但漏做会导致程序要重来。
聆讯与取得命令：审裁处聆讯后，若裁定业主胜诉，会发出收回管有权的命令。

📌 一个实用细节：申请人应妥善保存通知书正本与表格 22 的副本，因为日后申请「要求批准发出收楼令状」时还需要用到这些文件。很多业主在第一轮程序后把文件收起来，到执行阶段又要重新找。

🚪 六、执行管有令：执达主任怎么上门

拿到命令不等于租客会自动搬走🚪 真正让对方离开的，是执行阶段👇

向司法常务官提交申请通知书：申请执行收回楼宇管有权的命令，首先须向司法常务官提交申请通知书。
张贴副本：把申请通知书的副本张贴在涉案楼宇的大门入口的显眼处；同时把「致实际管有或居住者通知书」的副本连续 3 天张贴于该楼宇的大门或入口处。
申请发出收楼令状：向审裁处申请批准发出收楼令状（writ of possession / 执行令状）。
执达主任执行：由法院的执达主任上门执行，实际收回单位的管有权。如有需要，执达主任可要求警方协助。

⚠️ 现实提醒：执行阶段的排期本身需要时间，而且如果单位内有长者、儿童或大量物品，执行过程可能更复杂。所以从欠租到真正收回单位，实操经验上常见为 3 至 8 个月（实操建议，非官方政策），视案件复杂程度与排期而定。

🏛️ 七、第 IVA 部租约的特殊规则：分间单位不一样

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如果你出租的是住宅楼宇分间单位（俗称劏房），规则和普通租约完全不同🏛️ 这一点很多业主到现在都还没搞清楚👇

租期与续租权：受第 IVA 部规管的租赁，首个租期为 2 年，租客有权续租一次、为期 2 年。也就是说，业主不能单方面「到期就不续」。
租金加幅上限：续租时的租金加幅，以差饷物业估价署私人住宅租金指数的变动百分比或 10% 为上限，以较低者为准。
收回单位的法定理由：业主须具备法定的理由（例如租客欠租、业主本人或家人需要自住等）才可反对续租或收回单位，并须按法定程序通知。

👉 说人话：分间单位的业主，在「到期不续」这件事上没有自由。如果你的租约属于第 IVA 部，填表时一定要选表格 22 的 Part B，选错会被退回重做。

📌 政策变动提醒：政府已就分间单位推行《简朴房条例》的规管制度，未符合法定标准的分间单位将逐步不能继续出租。具体的登记安排、宽限期与执法时间表，以房屋局最新公布为准。如果你持有分间单位，建议尽早确认单位是否符合标准。

🛡️ 八、业主自我保护清单

把下面这张清单存起来，出租前逐项打勾🛡️

阶段	要做的事
出租前	打釐印（签立后 30 天内）；拍照记录单位状况；备妥家具电器清单；核实租客身份
签约时	逐项写清租金、缴付日、逾期后果、杂费责任、维修责任、退租通知期
租期内	保存所有租金收据存根；保留催收记录；定期检查单位状况（须依法提前通知租客）
欠租时	立即书面催收；不要自行换锁或断水电；尽早咨询律师评估收楼与追租
收楼时	准备已打釐印租约正本及副本、租金收据存根、业权证明；按程序张贴通知书

💡 一个很值得花的钱：在出租前请律师把租约看一遍并打釐印。这一步的成本，相比日后收楼时因为「租约未打釐印」而要重做程序的时间与律师费，完全不值一提。

⚠️ 九、新手高频踩坑 TOP3

租约没有打釐印，到收楼时才发现不能用。租约须于签立后 30 天内加盖印花；未加盖印花的文书不得在民事法律程序中接纳为证据，实务上土地审裁处会要求提交已加盖印花的租约。
✅ 正确做法：签约后立即打釐印，把印花证明与租约正本一起归档保存。
自行换锁、断水断电、把租客物品搬走。这是业主最常犯、也是代价最大的错误——即使租客欠租在先，业主也没有「自助收楼」的权利，行为可能构成非法驱逐。
✅ 正确做法：所有强制手段都必须由法庭命令授权，由执达主任执行；在取得命令前，只能透过协商、催收与法律程序处理。
只走追租、不走收楼，以为赢官司租客就会走。追租与收楼是两条独立路径。而且法院不保证能收回全部或任何判定款项。
✅ 正确做法：一旦确认租客无意缴租，同时启动追租与收楼两条程序，不要等其中一条有结果才动另一条。

📊 十、真实办事成本与时间表

📊 真实办事成本（实操建议，非官方政策）：很多人以为收楼的主要成本是律师费，其实最大的成本是时间与期间的持有支出。由欠租到真正收回单位，实操经验上常见 3 至 8 个月；这段时间你要照付管理费、差饷地租，如果单位仍有按揭，还要照供。

💰 费用构成大致包括：土地审裁处的申请与执行费用（按司法机构公布的收费表）、律师费（视程序复杂度而定）、执达主任执行费用，以及单位空置期间的持有成本。司法机构就各项申请设有收费表，实际金额以司法机构最新公布为准。

👉 几个常被低估的时间黑洞：一是文件不齐导致申请被退回，来回补件可以耗掉几周；二是张贴通知书漏做或做错，程序要重来；三是执行阶段排期，旺季可能更久。

📌 怎么省时间：一是文件一次备齐（已打釐印租约正本及副本、租金收据存根、业权证明）；二是把张贴通知书的过程拍照记录（拍摄日期、位置、连续三天的影像），避免日后被质疑；三是在确认租客欠租后尽快咨询律师，不要自己拖几个月才动。

📌 哪些渠道可以自助核对信息：司法机构网站可查土地审裁处的程序说明、表格 22／22A 与收费表；税务局可查租约加盖印花的安排；差饷物业估价署可查私人住宅租金指数（用于计算第 IVA 部续租的租金加幅上限）。这些官方渠道都可以经本站导航页直达。

📌 十一、政策变动提醒与求助渠道

📌 政策变动提醒：本文涉及的程序、表格、时限与规管范围，核对至 2026-09。要特别留意两点：

政府正就分间单位推行《简朴房条例》的规管制度，未符合法定标准的分间单位将逐步不能继续出租；具体的登记期、宽限期与执法安排以房屋局最新公布为准。持有分间单位的业主应尽早确认单位状况。
土地审裁处与区域法院的收费表与程序会不时更新，入禀前应先查阅司法机构最新公布。

一切以官方最新公布为准⚠️

👉 求助渠道：司法机构网站提供土地审裁处收楼程序的官方说明、表格下载与收费资料；区域法院处理扣押财物令与较大金额的欠租申索；小额钱债审裁处处理 $75,000 或以下的申索；如涉及租约条款解读或收楼策略，应咨询执业律师。若你需要免费或低成本的初步法律意见，可向民政事务总署与香港律师会合办的免费法律谘询服务查询。

👉 🎯 最后总结一句：业主最强的武器不是强势，而是文件齐。打釐印、写清条款、留住记录、及早行动——这四件事做到，收楼就只是一道程序，而不是一场消耗战。

❓ 常见问题FAQ

❓ 香港业主可以自己把租客赶走吗？
💡 不可以。在香港，业主没有任何「自助收楼」的合法途径。即使租客欠租在先，自行换锁、断水断电或把租客物品搬走，都可能构成非法驱逐，业主反而要承担法律责任。必须由土地审裁处发出收回管有权的命令，再由法院执达主任执行。
❓ 租约没有打釐印，还可以申请收楼吗？
💡 会非常困难。租约须于签立后 30 天内加盖印花；根据《印花税条例》（第 117 章）第 15 条，未加盖印花的文书不得在民事法律程序中接纳为证据。实务上，土地审裁处处理收楼申请时会要求提交已加盖印花的租约正本及副本。建议签约后立即打釐印并妥善保存。
❓ 追讨欠租应该去哪个法院？
💡 视申索金额而定：申索不超过 $75,000 可入禀小额钱债审裁处，程序较简单、双方一般无须聘请律师；申索不超过 $3,000,000 则入禀区域法院。另外，业主可向区域法院申请扣押财物令（distress warrant），由执达主任到物业扣押租客动产；若租客未能清付欠租，被扣押的财物会被拍卖抵偿。但法院不保证能收回全部或任何判定款项。
❓ 分间单位（劏房）的租约，业主到期可以不续租吗？
💡 受《业主与租客（综合）条例》第 IVA 部规管的分间单位租赁，首个租期为 2 年，租客有权续租一次、为期 2 年，业主不能单方面「到期就不续」。续租时的租金加幅上限，以差饷物业估价署私人住宅租金指数的变动百分比或 10% 为上限，以较低者为准。业主须具备法定理由才可反对续租或收回单位，并须按法定程序通知。填表时须选用表格 22 的 Part B。
❓ 由欠租到真正收回单位，大概要多久？
💡 实操经验上常见为 3 至 8 个月，视案件复杂程度与排期而定。期间业主仍要照付管理费、差饷地租，若单位仍有按揭还要照供，这才是收楼最大的隐性成本。文件一次备齐、张贴通知书过程拍照记录、确认欠租后尽快咨询律师，是缩短时间的关键。以上为实操建议，非官方政策。

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📎 信息来源与政策核对说明

本文政策与收费资料核对自以下香港官方渠道，具体条文、金额与时间以官方最新公布为准（资料截至 2026-09）：

香港司法机构（judiciary.hk）— 土地审裁处：收回楼宇管有权的申请程序、表格 22（Part A 一般租务／Part B 第 IVA 部规管租赁）、表格 22A、「致实际管有或居住者通知书」连续 3 天张贴要求、申请执行时向司法常务官提交申请通知书并张贴副本的安排、区域法院扣押财物令（distress warrant）与执达主任执行
香港法例《业主与租客（综合）条例》（第 7 章）— 第 IVA 部：住宅楼宇分间单位租赁的租期、租客续租权、租金加幅上限（差饷物业估价署私人住宅租金指数变动或 10%，以较低者为准）及业主收回单位的法定理由
香港法例《印花税条例》（第 117 章）— 第 15 条（未加盖印花的文书不得在民事法律程序中接纳为证据）、租约加盖印花的 30 天期限
香港特别行政区政府房屋局（hb.gov.hk）— 分间单位（简朴房）规管制度的最新公布
香港特别行政区政府差饷物业估价署（rvd.gov.hk）— 私人住宅租金指数（用于计算第 IVA 部续租租金加幅上限）
香港特别行政区政府民政事务总署（had.gov.hk）— 与香港律师会合办的免费法律谘询服务

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